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郁亮首度回應“活下去”,萬科為生存還是為收割?

分類:
新聞資訊
作者:
柒零年代
來源:
2018/12/04 15:11

 

沒有了王石的萬科,沖鋒陷陣的只剩下郁亮。幾個月前,一句“活下去”,讓萬科陷入輿論漩渦,郁亮首次出來做了回應。

上周末,在萬科上海區域年度媒體交流會上,郁亮表示:

沒想到一張照片讓大家這么激動,因為造成了惡劣的影響,萬科開除了三個人。

即使開除了三個人,郁亮對“活下去”這一說法并未改口。郁亮解釋道,萬科此前提出“活下去”,是出于憂患意識,希望在內部統一認識,將所有業務聚焦到主航道上。

“把每一天都最后一天來過”。郁亮說,

你過冬準備得更充分,天氣暖和了,你也沒什么事。但你準備不足,就會有問題。

然而,這仍舊打消不了外界的疑慮。

01

瘋狂抄底

在高喊“活下去”之后,萬科突然加大了抄底的力度。

在“活下去”出爐不到半個月時間,10與9日,萬科抄底華夏幸福。以32.34億元入股華夏幸福5家項目公司的10多個地塊,堪稱白菜價。其時,華夏幸福正面臨現金流危機。

隨后,萬科抄底海航。11月6日,萬科以10.35億元,接盤海航旗下的興華實業100%的股權。在此之前,萬科試圖抄底海航旗下的海航大廈、北京國晟,遭到股東大會否決。近段時間,海航遭遇資金危機,正在變賣資產。

接著,萬科抄底嘉凱城。11月9日,嘉凱城發布公告稱,該公司旗下5個地產項目被萬科系以3.55億元的價格摘得。

……

每一次樓市調整,房地產企業都會面臨大洗牌。

中小房地產商真的“活不下去”,一些大房企也會因現金流問題陷入危機,而這恰恰給了龍頭房企以可趁之機。

提出房地產周期理論的美國經濟學家霍伊特說,在樓市低估抄底成功的人,往往不是那些專家,而是現金流強大的皮貨商人。因為專家們的錢早已套在了山頂上。

這句話用在房企上也是如此。

誰的財務最穩健,誰的現金流最強勁,誰在別人狂熱的時候最清醒,誰就能在市場低估時,獲得抄底的機會。

02

大肆買地

萬科的逆周期夸張,不止于到處抄底,在拍地上也是首屈一指。

根據中指數據統計,今年1-11月,萬科拿地金額高達1250億元,躍居各大房企之首。

而在三季度,萬科拿地呈現井噴之態。據數據寶統計,按照權益金額計算,萬科三季度拿地金額為458.7億元,超過恒大、碧桂園、保利、融創四大龍頭的總和。

別的房企都在降價促銷、回籠資金,土地市場前所未有的涼涼。

截至11月底,一二線城市合計住宅土地年內流標高達282宗,是最近6年來最高記錄,同比上漲143%。年內三四線城市流標住宅土地944宗,2017年同期是766宗,2018年三四線住宅土地流標上漲了23%。

萬科瘋狂買地為哪般?

郁亮解釋說,萬科沒有瘋狂買地,公司要維持正常運轉,就需要一定土地儲備。

萬科是瘋狂拿地還是正常經營需要,大家可以算一下,地價對房價的占比是什么樣,就知道了。

這段話說到要害。當土地流拍增加,土地成交溢價率全面走低,部分城市土地價格相比于兩年前還要低,一些地王更是深陷“房價跌穿樓面價”的困境,萬科選擇這個時間擴張拿地,成本壓力反而比以往要低很多。

更關鍵的是,萬科有拿地的資本。現金流強大,回款能力一流,而凈負債率處于上市房企低位,正因為如此,才有資本額進行長遠布局。

有句老話叫做,別人恐懼我貪婪。

萬科的確有“貪婪”的資本。

03

萬科之變:回歸房地產,聚焦城市群

雖然萬科仍在瘋狂買地和大肆抄底,但玩法已經發生了非常明顯的變化。

一方面,雖然“活下去”備受質疑,但“收斂”和“聚焦”的定位卻是認真的。何為收斂聚焦?其實就是回到房地產的主業上,加速商品房的現金回流,而前些年萬科廣泛布局的城中村改造、租賃業務,則要相應放緩。

什么最重要,萬科顯然一清二楚。

另一方面,萬科進一步向一二線城市聚焦。郁亮對此有詳細的表述:

隨著中國第一階段城市化完成,第二階段的城市化將圍繞城市群化、都市化展開。未來,萬科將把粵港澳大灣區、長三角和京津冀這三個城市群,再加上成都、重慶、西安、武漢等區域中心,作為投資重點。

這與《國家點名12座中心城市》一文的判斷不謀而合,未來是大城市群的時代,也是國家中心城市最閃光的時刻,同樣也是強省會地位愈發突出的時代趨勢。萬科的布局,無不圍繞這一格局而展開。

聚焦收斂,這話可謂有的放矢。

04

萬科的三次判斷

早在2008年,王石就拋出了“拐點論”,引發軒然大波,后來拐點沒來,新一輪上漲開啟。

隨后在2014年,時任萬科總裁的郁亮提出了“白銀時代”的概念。郁亮在人民日報撰文指出:

房地產行業已經度過了最黃金的歲月,過去“膽大為王”,人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時代結束了。

然而,2015 年開啟的新一輪上漲,讓許多人目瞪口呆。

這一次,萬科拋出“活下去”的說法。然而,一邊高喊口號,另一邊卻在買地抄底,市場上更加不相信了。

05

秋天還是冬天?

這一次,郁亮在多次講話中給了相對清晰的論據:

其一,今天我們面臨的轉折的全方位的。政治、經濟、國際、軍事方方面面。社會全方位進入轉折點時,所有行業無一幸免。

其二,現在的限制超出想象。2012年時,萬科研究報告曾提過,中國的地產調控千萬不要成為韓國模式:買房憑票、賣房限制。但現在可以看到,我們面臨的限制非常多,已經超出當時的想象。

其三, 中國住房全面短缺的時代已經結束,大魚大肉沒有了。下一步更多是解決供應不平衡、不充分的問題。這會造成房地產行業的賺錢方式發生改變。

所以,大環境不同,樓市的限制前所未有的緊張,而住房短缺的大格局已經發生變化,房地產的玩法也必然發生變化。

“把每一天都當成最后一天來活”,萬科的謹慎,未必全是噱頭。

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